晴れて古家再生投資プランナー（以下プランナー）になった私は、熊本県でほぼ毎月1回開催される物件見学ツアーに参加しました。（全国古家再生推進協議会は全国の様々なエリアで活動をされており、プランナーになると、どのエリアの物件見学ツアーに参加することも可能です。）
参加する前に決めていたこと
この物件見学ツアーに参加する前に3つ決めていたことがあります。それは、
- 座学は終わったから実践に移ろう
- 失敗してもいい
- 今日必ず買おう
の3つです。
座学は終わったから実践に移ろう
「知識が完璧になるまで待っていたら何も始まらねぇ」精神で飛び込むことに決めました。古家再生投資や不動産投資周りの知識を学びはしましたが、実際に物件を見て選んだり、契約を進めたり、リフォームしたり、入居者付けしたり、というのを経験しないと始まらないなーと感じていました。購入→リフォーム→入居付けを一通り経験するために早く始めたいという思いがほとばしった状態で参加しました。
失敗してもいい
できるなら失敗せずに進めたいですが、初めてやることで失敗なんて当たり前。失敗を取り返しのつかないものにしないために、全国古家再生推進協議会で学ばせていただき古家再生投資プランナーになった訳です。何かあったら相談できる環境なんだから思いっきり転んでも大丈夫だろうという考えがありました。
また、新築一棟アパートを建てるといった何千万～数億の銀行融資を受けて始める不動産投資と比べると、500～600万の手出しで始める古家再生投資はコンパクトです。自己資金なので最大の損失は500～600万。頑張れば取り返せる額だしと自分を鼓舞しました。
今日必ず買おう
「なかなかいい物件が見つからないんだよね」と言いながら何年も動き出さないのは機会損失だなぁと考えていました。再生士さんが古家投資の対象になりそうな物件を事前に絞り込んで来てくださっているので、リスクはかなり低減している状態です。再生士さんが時間をかけて物件をピックアップしてくれて、半日かけて案内までしてくれる。その動きを無駄にしないためにも、今日のラインナップから必ず買おうと決めていました。
この３つの決め事は、やや前のめり過ぎるかもしれません。でも私にとっては、これくらいの気構えがちょうどよかったです。
熊本県菊池市で開催される物件見学ツアーに参加
午後1時に菊陽町の光の森町民センター キャロッピアに集合し、再生士の方の車で案内していただきました。この時に参加したプランナーは私一人でした。私自身、見学ツアーは初めての参加でしたが、再生士さんにバンバン質問できるしラッキーでした。
物件見学ツアー全体の流れは、
1.再生士さんが候補になりそうな物件を事前に3軒ほどピックアップしてくださっている
2.参加したプランナーは再生士さんに説明いただきながら物件を見学
3.集合場所に戻り、再生士さんが見学した物件を総括
4.購入希望の物件があればその場で購入意思と指値（購入希望価格）を確認
※複数のプランナーが同じ物件を購入したいとなったら、ジャンケンや話し合いでどちらが購入するか決める
5.不動産会社を通じて購入の手続きに進む
というものでした。（ここで紹介したのは、あくまで熊本の物件ツアーの流れで、エリアによっては多少差異があるかもしれません）
集合場所で物件見学ツアーの大まかな説明と注意事項を確認し、熊本県菊池市・山鹿市の築古戸建物件を3軒見学して回りました。どの物件もなかなかの古さでした。知識としては知っていたものの、残置物（以前住んでいた方が使っていたものがそのままになっているもの）を目の当たりにすると、ここで生活されていた方がいたんだと実感しました。
古い一軒家特有なのかもしれませんが、仏壇の置いてある確率が高い気がします。また、熊本の場合は大阪近辺や関東エリアに比べると建物の延べ床面積が広く、物件は安く買えるがリフォーム代がかさみがちという特徴があるそうです。物件を見学しながら、こういった実践に役立つ知識を得られるのは物件ツアーの醍醐味の一つと感じています。
3軒の古家投資対象の物件を回った後に、熊本市北区で築古戸建のリフォームが終わり入居付けを進めている物件を見学させていただきました。これは別のプランナーさんが手掛けられたもので、完成後のイメージが湧きやすいようにと案内していただきました。実際にリフォームが完了した物件は、住むのに十分なキレイさが保たれており、古家再生投資の可能性にワクワクしました。
いよいよ物件購入の段階に
キャロッピアに戻り、本日の物件ツアーの総括をしていただきました。「購入したい物件はありますか？」と聞かれ、1軒目に見た物件を購入したい意志をお伝え。経験の浅い私なりにその物件は、菊池市のハローワークに隣接しており、とにかく場所がいい、というのが購入を決めた理由でした。
古家再生投資プランナーは、その物件をいくらの家賃で貸せるか？から逆算して「物件購入価格＋リフォーム価格」の上限を決めます。表面利回りが10～14%くらいに収まれば合格という感じです。購入を決めた物件の場合、リフォーム必要な個所が非常に多いため550万近くリフォーム費用がかかる見積もりで、希望購入額を100万円以下とかなり低く設定しないと採算が合わない計算になります。ダメ元ですが、購入希望額の上限を80万で交渉を進めていただきました。ドキドキの結果待ちです。
初めての物件購入はお預けに…
その後、買おうと思った物件について不動産会社さんが指値を入れて交渉を進めてくれましたが、金額の折り合いがつかず購入することはできませんでした。物件購入ができなかったことは残念でしたが、これも不動産投資あるあるなんだなと経験値が増えた気がして良かったです。
また、関わっていただいた再生士さんや不動産会社さんは是が非でも売るというスタンスでは無く、「投資として見合わないなら見送るべき」というプランナーに寄り添ってくれるスタンスだったので、信頼できる方々だなと感じました。焦らず次の物件見学ツアーに参加しようと心に決めました。
次回予告
初めての物件見学ツアーに鼻息荒く参加させていただきましたが、物件購入には至りませんでした。次回は実際の物件購入につながった経験を共有しようと考えています。お楽しみに！
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