こんにちは！
前回は「なぜ私が築古戸建て投資を選んだのか」について、その魅力やメリットをお話ししました。
「利回り20%越えも夢じゃない」「少額から始められる」「DIYで自分好みの物件に」など、築古戸建てにはたくさんの可能性があるんです。
でも、いくら机の上で計算しても、実際に物件を見ないと始まりませんよね。
というわけで、今回はついに記念すべき「初めての物件見学」についてお話しします。
不動産サイトで見つけた激安物件。どんなボロ家なんだろう？本当に住めるのかな？
期待と不安が入り混じった、私の初めての物件見学をレポートしていきます。
初めての現地見学、一体どうやって物件を探したの？
物件を探すとき、私は複数の不動産ポータルサイトをチェックしました。
まずは「500万円以下で購入できる中古一戸建て」を条件に設定。
すると、熊本市の端の方、緑川の近くにある一戸建てがヒットしたんです。
価格はなんと350万円！
しかも、すでに賃貸に出されていて、入居者がいる状態。いわゆるオーナーチェンジ物件です。
これはいい！と思った私は、取り扱いをしていた地元の大きな不動産会社にメールで問い合わせてみました。
すると、担当者の方からすぐに連絡が。
「内覧はできませんが、物件のご案内は可能です」とのことで、物件のマイソク（販売図面）や登記簿謄本、そして内装の写真までPDFで送ってくれました。
担当者の方の対応も丁寧で、私はますますこの物件に惹かれていきました。
初めて見た物件の第一印象は？写真とのギャップに驚愕！
まずは自分の目で確かめようと、一人で車を走らせて現地に向かいました。
不動産サイトや送ってもらった写真では、そこそこきれいに見えていたんです。
「築60年超って書いてあるけど、そんなに古くなさそうだな」なんて安易に考えていました。
しかし、実際に目の前に現れた物件は、私の想像をはるかに超えていました。
「うわ、ボロボロだ…」
写真ではわからなかった外壁の剥がれ、色あせた屋根、そして家の周りには雑草が生い茂り、なんとも言えない生活感が漂っています。
築60年超という看板通りの、年季の入ったたたずまいでした。
また、物件にたどり着くまでの道が想像以上に細かったのも気になりました。
車で入っていくのがやっと、という狭い道。
「これ、もし入居者が大きな車に乗っていたら大変だろうな」
さらに、土地は100坪以上あるはずなのに、隣の家との境界線が非常にあいまいなんです。
「どこに車を停めればいいんだろう…」と、どこからが該当の土地なのかもわからず困ってしまいました。
結局、この物件は購入せず。その理由とは？
結局、この物件は購入には至りませんでした。
不動産会社の担当者さんには「これまでの家賃滞納はなかったか？」「いつから入居されているのか？」といった質問をしました。
家賃の滞納はないとのことでしたが、築60年を超えた物件に住み続ける賃借人さんが、今後もずっと住み続けてくれる保証はありません。
もし今の入居者さんが退去してしまったら、果たして次の入居者さんは見つかるだろうか。
狭い道、あやふやな境界線、そして想像以上のボロさ。
「この土地を知らない人が、わざわざこの物件を選んで引っ越してくるだろうか？」と、客付けのイメージがまったく湧かなかったため、購入は諦めることにしたのです。
初心者だった自分に足りなかったこと、今だからわかる反省点
この物件見学を振り返ってみて、最大の反省点は「不動産の担当者さんと一緒に現地に行って、根掘り葉掘り質問すべきだった」ということです。
一人でこっそり見学に行って満足してしまいましたが、今思えばもったいないことをしました。
購入に至らなくても、プロの不動産屋さんと話すことで、現場のリアルな知識を得る絶好のチャンスだったんです。
「この物件は、どういった層に賃貸に出しているんですか？」
「周りの家賃相場ってどのくらいですか？」
「再建築するならセットバックは必要ですか？」
不安に感じた部分や、自分ではわからなかった専門的な部分を質問することで、きっともっと学びが深まったはずです。
不動産投資について勉強を進めた今なら、他にもこんな視点でチェックするだろうな、と感じることがたくさんあります。
- そもそも土地の実勢価格はいくらくらい？
- 周辺の家賃相場を調べて利回りを再計算してみる
- 道路と敷地の関係（再建築の際にセットバックは必要か？）
- 川が近いので、ハザードマップをチェックして豪雨時の浸水リスクを確認する
そう考えると、少しは成長しているのかもしれないですね。
初心者こそ、まずは現地を見に行こう！
初めての物件見学で得た最大の気づきは、「写真と現物は全然違う」ということです。
そして、初心者の目線だけでは、物件の持つポテンシャルやリスクを見抜くには限界があるということ。
だからこそ、初心者こそ、まずは実際に現地へ足を運んで、物件の雰囲気や周辺環境を肌で感じることが大切です。
そして、もしその物件を少しでも「いいな」と感じたら、不動産会社の担当者さんとコミュニケーションをとって、疑問をぶつけてみましょう。
その経験が、あなたの不動産投資の成功への第一歩となるはずです。
次回は、今回の失敗を教訓に、物件選びで失敗しないための「専門家との出会い」についてお話しします。
お楽しみに！
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